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两月的成交挽救了08深圳09新盘将达

发布时间:2019-08-16 19:18:18 编辑:笔名

  存量达历史新高 深圳今年成交量将高于08年?

  “开发商这一年真正学到的就是‘现金为王’四个字。”有品牌开发商老总这样描述他们这一年来的感受。不过,回顾2008年,我们从依然还在袭来的阵阵数据寒风中,并不能感受到开发商的这种领悟,因为,2008年的深圳一手楼成交仅 84万平方米的成交量,创下了近年新低,前10个月的成交量,只相当于2005年同期的四成、2006年同期的五成,足见成交低迷,开发商为了销售做出的让步远远还不够。

  2008年深圳实际可售的住宅约800万平方米,大大高于年的供应量。所以当2008年7月份,深圳国土房管局公布上半年一手住宅的成交量只有154.25万平方米的时候,媒体一片惊呼,按照这个成交量,到年底,全年的成交量可能不超过 50万平方米,相当于1997年和1998年的成交水平。“深圳成交量回到10年前”这样的字眼很长时间都震撼着业内人士的神经。

  2个月的成交挽救了深圳

  这种担心一直持续到10月底,11月份之前,过去10个月的深圳仅成交275万平方米,只相当于2005年同期的40%,2006年同期的50%,2007年同期的60%,市场对于年前能突破 50万平方米几乎没有信心。

  还好,在10月底,关于楼市的新政出来,深圳的成交量开始猛增,60天,深圳以平均200套以上的成交量一直持续火爆的成交态势,痛苦了一年的开发商也很配合,两个月开始更深地调低入市中小户型的楼盘价格,导致开盘火爆的现象时有发生,两个月成交109万平方米,每个月的成交量等于是前10个月每个月成交量的2倍。这也让深圳一手楼10个月的成交数据终于没有回到10年前。

  有业内人士就表示,这种市场的反弹可能带来的就是2009年继续向好的局面,2009年的成交可能持续上升。

  今年新盘将达1090万平方米

  由于2008年底整体销售低迷,导致大量的存量房将进入2009年的房地产供应市场。据统计,截至2008年12月29日,深圳市已经推出的住宅,存量约 90万平方米,还略超出2008年全市成交量。中原地产研究部有负责人表示,按2008年11、12月份的成交速度,目前的存量尚算在合理水平,但是如果成交量回落至月份的状态,那存量的消化得需要超过1年的时间。

  存量都有可能需要消化一年,可是,存量并非2009年市场供应量的主角。2009年有一些项目已经延迟开工或者放慢工程进度,根据中原地产方面的报告,今年深圳市还会有近700万平方米的新增供应,其中约1 0万平方米的住宅是2008年已经取得预售许可证而尚未推出的,存量加上新增供应,2009年全市可售住宅可以达到1090万平方米,市场压力非常大。就算2009年预售的住宅中有150万平方米不能当年入市,全市2009年的可售住宅量仍达到940万平方米。这是一个并不乐观的数据,开发商有压力,市场也有压力,虽然政策已经出来不少,可是目前依旧冷静的市场未必能让2009年的状况特别改观。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉,去年两个月主要消化中小户型,大户型依然处于消化通道里面,没有特别的优势,如果要用大户型撬动整个市场的成交,大户型的价格还得做出调整才行。不过,他对于2009年整体的成交预期十分肯定,认为一手和二手整体的成交量会有1200万平方米左右。

  成交量和价格都可能回归常态

  要说2009年的房地产市场,先来看看今年的供求关系。首先我们来看看深圳这个市面上供给是啥概念,2008年的存量、2009的新增量、二手楼放盘量大约会有500万平方米,再加上保障性住房等,2009年深圳各种供应量可能会有1700万平方米左右。此外,还有一个在干扰房地产市场供应的,就是小产权房。近期深圳小产权房交易活跃,很多人都在赌部分小产权房可能拿到“准生证”。深圳的小产权房据统计有 万栋,这些有准生证的房子只要有很少一部分以各种途径流入市场,就是一个不可忽视的量。

  供给已经摆在这里,再来看市场需求。如果按照2008年11、12月的成交走势,今年一二手正常的销售总量可能达到1200万平方米,但是供应的总量是1700万平方米,还会有500多万平方米的存量。这个供应的数据还没有将小产权房的供给算进来,算进去存量更大。

  供求数据一对比,就可以发现今年深圳楼市的供需关系不乐观。不过,市场不一定全部是供需决定,还有一些别的因素影响,如同今年就面临一个好的局面,这就是政策的支撑,2008年已经陆续出来不少楼市政策。2009年似乎在延续。现在市场上释放的需求是去年观望的那批人,如果政策一直宽松,肯定会继续刺激买方市场。

  在价格方面,由于深圳房价已经经过了调整,深圳大部分的企业依然可以生存,不少开发商利润已经收回,不会再大幅降价博取销售,所以今年的房价可能就是窄幅波动,上下幅度不会超过10%.整体来说,2009年的市场价格和成交量都会回到以前的常态,就是回到2006年以前的成交量和价格,求稳会是2009年底大趋势。

  2009年是市场信心恢复的一年

  无论是看已经过去的2008还是预测到来的2009,从数据上看都不是特别好,2008年全市的实际成交量只有 84万平方米,也就是说,成交不高的情况下,累计到2009年的存量又多了。已有的存量加上新增的供应量,2009年总体供应会很大,这个数字对于目前市场来说有压力。

  不过,从去年11月以及12月底成交大幅反弹来看,这个反弹说明了有刚性的需求存在,在某种程度上来说,也是消费者对楼市价格达成一个可以接受的共识,这种认可价格的反弹未来是可以得到一定的延续的。如果从这个角度说,2009年又不是那么可怕,因为一个市场别的东西都不是太可怕,可怕的是信心的缺失。11月和12月的成交反弹重要的是让信心回来了。进入2009年,股市也连续几天走好,种种迹象表明,市场的信心在恢复中,如果政策或者市场没有进一步重大的变化,2009年可能是一个信心持续恢复的过程,这对地产是一个好的征兆。

  加上政府在政策上给予房地产不断的支持,现在的舆论环境也开始发生变化,所以我对2009年底房地产市场抱着审慎乐观态度,2009年成交肯定比2008年高。这种成交是指整体的成交,2008年年底的成交量的放大主要是来自中小户型,大户型购买者还没有带动起来,他们的信心可能需要中小户型的持续火爆来带动。

  此外,带来这种成交信心的还有一个就是政府的政策,不排除未来还会有救市的政策出来。至于2009年楼市的价格,多有着10%左右的调整幅度,有些区域可能下降幅度稍大,但是整体的价格变动不会太大。那些说降幅要到20%的判断是没有多大依据的。

  价格永远是成交的决定因素

  记得还在半年前,深圳一批业内专家就已经在大呼现金为王的销售策略,半年过去了,有些开发商已经开始数钱,有些依然只能数房子,那些剩余待售的房子,有时候一个月也卖不出一套。

  已经到来的2009年,开发商们应该有个新的开始,2009年一手楼总供应量将达到1090万平方米,这可是一个不小的数据,对于目前这个市场是很有压力的。不过目前值得欣慰的是,救市的政策在几个月频频出台,近期的二套房贷放宽,贷款优惠利率下调以及连番降息都是政策的一部分,过去的2个月,守望一年多的刚性需求终于纷纷入市,促使年末成交激增。

  不过,这种成交是否可以持续还真不好说。中小户型成交火了能否带动大户型高端住宅的销售还很难说。其实要缓解这种压力,也不是难事,在政策的春风下,一个直接的办法就是开发商们继续降价,关内的不要老看着关外的开发商降价,自己也动手降价,幅度稍微猛点,促销稍微多点。

  如此这番的努力,到2009年年底,或许真的可以达到专家所说的那样,成交和价格都回到常态,回到2006年前后,市场一正常,楼市才真的有希望长久地繁荣下去。

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